Immobilienstandort Freiburg im Breisgau – Immovaria informiert
Das einst etwas verschlafene „Städtle“ ist zur lebendigen Großstadt geworden
Die überregional auch als „Perle des Schwarzwalds“ bekannte Großstadt im äußersten Südwesten des Bundeslandes Baden-Württemberg ist vor allem aufgrund ihrer günstigen geografischen Lage im fruchtbaren und klimatisch milden Oberrheingraben ein schon seit geraumer Zeit begehrter Wohnort. Zur hohen Attraktivität von Freiburg im Breisgau tragen auch die Nähe zu den Nachbarländern Frankreich und Schweiz, die Natur im Umland und die stabile wirtschaftliche Situation bei. Der nur wenige Kilometer entfernte Schwarzwald ist ein ganzjährig populäres Feriengebiet. Das malerische Elsass am linken Rheinufer und die traditionsreiche Schweizer Stadt Basel sind jeweils nur ca. 50 Kilometer entfernt. Mit über 25.000 Studenten und fast 7.000 Mitarbeitern ist die traditionsreiche Albert-Ludwigs-Universität Freiburg ein bedeutsamer Wirtschaftsfaktor vor Ort. Der lokal dominierende Dienstleistungssektor wird von Branchen der Solar- und Medizintechnik sowie der Bio-, Informations- und Medientechnologie bestimmt. Die hohe Anziehungskraft der Stadt wird auch vom kräftigen Bevölkerungszuwachs illustriert. Zwischen den Jahren 1990 (190.000) und 2016 (228.000) wuchs Freiburg im Breisgau um annähernd 40.000 Einwohner.
Die Preise für Wohneigentum gehören zu den Höchsten in ganz Deutschland
Die seit Jahrzehnten anhaltend starke Nachfrage nach Wohn- und Gewerberäumen sorgt jedoch auch für vergleichsweise hohe Preise am Immobilienstandort Freiburg im Breisgau. In den besten Lagen werden häufig bis zu 7.000 Euro/m² für Eigentumswohnungen fällig. Auch der aktuell durchschnittliche Kaufpreis bei Wohnungen mit 30 bis 100 m² Fläche ist mit knapp 4.700 Euro/m² deutlich höher als derjenige im Bundesland (ca. 3.000 Euro/m²). Mit die höchsten Preise verzeichnen die beiden begehrten, weil zentral gelegenen, aber dennoch grünen und ruhigen Stadtteile Herdern (ca. 6.300 Euro/m²) und Wiehre (ca. 5.600 Euro/m²). Relativ tief in die Tasche greifen muss man auch in den Stadtteilen Altstadt (ca. 5.200 Euro/m²), Haslach (ca. 5.000 Euro/m²), Kappel (ca. 5.100 Euro/m²), Littenweiler (ca. 5.200 Euro/m²) und Zähringen (ca. 5.000 Euro/m²). Mit durchschnittlichen Preisen pro Quadratmeter zwischen ca. 4.000 und 4.500 Euro etwas günstiger sind hingegen zurzeit noch die Stadtteile Betzenhausen, Ebnet, Oberau, Opfingen, Rieselfeld, St. Georgen und Stühlinger. Allenfalls im von vielen Hochhauskomplexen aus den 1960er Jahren geprägten Freiburger Westen wird Wohneigentum noch zu Preisen zwischen 3.000 bis 3.500 Euro/m² angeboten. Die dortigen Stadtteile Landwasser und Weingarten verfügen trotz der dichten Bebauung jedoch auch über populäre Grünanlagen wie etwa den fast 35 Hektar großen Dietenbachpark und das Badegewässer Moosweiher.
Der starken Nachfrage soll durch ehrgeizige Projekte nachgekommen werden
Die im Vergleich zum restlichen Baden-Württemberg sehr niedrigen Durchschnittslöhne am Immobilienstandort Freiburg im Breisgau sorgen in Verbindung mit dem bundesweit dritthöchsten Mietniveau zusätzlich für ein knappes Angebot an günstigem Wohnraum. Um diese für Familien mit Kindern und Geringverdiener schwierige Situation wenigstens etwas zu entschärfen, hat die Stadtverwaltung bereits 2012 das „Handlungsprogramm Wohnen“ verabschiedet. Neben den Maßnahmen im Neubaubereich wie der Baulandbereitstellung, der verstärkten Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen und der Förderung von Genossenschaften und privaten Baugemeinschaften beinhaltet dieses Konzept vor allem eine intensive Bautätigkeit. Zu den größten diesbezüglichen Projekten zählt das neue Wohn- und Gewerbequartier an der Zähringer Straße im nördlichen Stadtteil Brühl, wo auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs und auf einem Terrain der Verkehrsbetriebe auf einer Fläche von 40 Hektar für 500 Millionen Euro bis zu 300 Wohnungen entstehen. Eigentumswohnungen kosten dort zwischen 3.000 und 3.200 Euro/m², die Mietpreise liegen bei für Freiburg recht günstigen 7,70 bis 10,50 Euro/m².
In Freiburg im Breisgau wird traditionellerweise viel Welt auf Nachhaltigkeit gelegt
Noch größer ist das im Jahr 2013 beschlossene Baugebiet Gutleutmatten im Stadtteil Haslach mit rund 500 geplanten neuen Wohneinheiten für bis zu 1.300 Einwohner. Auf dem Areal eines ehemaligen Kleingartengeländes entlang der Carl-Kistner-Straße werden seit 2015 und noch bis 2019 vorrangig vier- bis sechsstöckige Wohnbauten errichtet. Ergänzt wird das neue Quartier durch einen Mehrgenerationenspielplatz, eine Kindertagesstätte mit Freiflächen und Gewerbebauten östlich der Eschholzstraße. Bereits zu Beginn der 2000er Jahre entstand hingegen das beliebte Quartier Vauban auf einem 38 Hektar großen ehemaligen Gelände der französischen Streitkräfte an der Merzhauser Straße im Südwesten der Stadt. Hier leben heute 5.300 Menschen in einem verkehrsberuhigten Wohngebiet mit altem Baumbestand sowie großen Grün- und Spielflächen für Kinder. In dem attraktiven Stadtteil wurde besonders großer Wert auf umweltbewusstes Leben mit Niedrigenergie-, Passiv- und Plusenergiebauweise sowie den Einsatz von Solartechnik gelegt. Für private Fahrzeuge stehen zwei Quartiersgaragen zur Verfügung.
Die neuen Wohnquartiere wurden nach modernen Maßstäben geplant und gebaut
In den Jahren 1992 bis 2012 entstand der Stadtteil Rieselfeld im Westen der Stadt, in dem heute auf 78 Hektar Fläche gut 9.800 Einwohner in Gebäuden mit maximal fünf Etagen leben. Gemeinschaftlich genutzte Blockinnenbereiche, Grünanlagen, Kindereinrichtungen und Schulen sowie Geschäfte, Restaurants und moderne Dienstleistungsbetriebe sorgen hier für hohe Lebensqualität. Der Freiburger Hauptbahnhof und das Zentrum sind mit der Stadtbahn in 12 bis 15 Minuten Fahrtzeit bequem zu erreichen. Das Wohngebiet besitzt eine heterogene Struktur mit räumlich benachbarten Miet- und Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern. Die gesamte Bebauung erfolgte in Niedrigenergie-Bauweise. Regenerative Energiequellen kamen vielfach zum Einsatz. Der gesamte Stadtteil ist auch für die Nutzung mit Rollstühlen und Kinderwägen konzipiert. Durch das gleichnamige benachbarte Naherholungsgebiet Rieselfeld führt ein 5 Kilometer langer Naturerlebnispfad mit 27 Stationen. Dort gibt es auch eine Kletterseilanlage sowie eine Aussichtsplattform.
Das gesamte Stadtgebiet wird nach geeigneten Flächen für Neubauten abgesucht
Teil des Handlungsprogramms Wohnen der Stadt Freiburg ist auch die im Jahr 2015 gebildete „Projektgruppe Neue Wohnbauflächen (ProWo)“. Deren „Perspektivplan 2030“ soll dem anhaltenden Bevölkerungswachstum Rechnung tragen. Zurzeit sind insgesamt fünf Wohnbauflächen im Stadtgebiet für zukünftige Bauvorhaben vorgesehen. Ein ca. 4 Hektar großes Plangebiet im Stadtteil Littenweiler liegt am Fluss Dreisam nördlich der Kappler Straße und des Zenlinweges. Mit 13 Hektar Fläche größer ist das Plangebiet Mooswald West zwischen der Padua- und Granadaallee sowie dem Rehwinkel. In den kommenden 15 Jahren soll hier ein gemischtes Wohnviertel samt Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben entstehen. Die Nutzung von bislang nicht oder anderweitig genutzten Brachflächen steht im Plangebiet Stühlinger West im Vordergrund. Es besteht aus den Teilbereichen Metzgergrün/Bissierstraße und Kleineschholz Nord zwischen der Lehener Straße und Sundgauallee sowie dem angrenzenden Gebiet Kleineschholz Süd. Ebenfalls zukünftig gebaut werden soll darüber hinaus auf dem nur 0,25 Hektar großen Plangebiet der Wendeschleife Vauban sowie im Plangebiet Zähringen Nord beidseits der Gundelfinger Straße. Die beiden Bereiche sind der ca. 4 Hektar große Kernbereich Längenloh Nord zwischen dem Gewerbegebiet Längenloh Süd und den Kleingärten „Im Höfle“ sowie der 15 Hektar große Kernbereich zwischen der Isfahanallee und Gundelfinger Straße.
Für die nächsten zwei Jahrzehnte ist am Immobilienstandort Freiburg viel geplant
Das aktuell größte Projekt am Immobilienstandort Freiburg ist allerdings der 130 Hektar große neue Stadtteil Dietenbach. Zwischen dem Autobahnzubringer, der Mundenhofer Straße und der Besançonallee sollen in den nächsten 20 Jahren 6.000 Wohnungen für rund 14.000 Einwohner entstehen. Da in Freibug auch mit allen bisher genannten neuen Projekten voraussichtlich noch immer Wohnraum fehlen wird, werden auch viele kleinere Flächen auf ihre Eignung überprüft. Zurzeit laufende Bebauungsplanverfahren gibt es zum Beispiel für den Sportplatz am Breikeweg im Stadtteil Waltershofen, das Klosterquartier im Stadtteil Günterstal und die Beurbarung an der Konradin-Kreutzer-Straße im Stadtteil Brühl. Ebenfalls angedacht sind Bauprojekte für die Bolläcker im Stadtteil Opfingen, den Bereich Breisacher/Lehener Straße im Stadtteil Stühlinger und den Breisacher Hof im Stadtteil Mooswald. Gleichermaßen als Flächen für Wohnbauten in Erwägung gezogen werden der Bereich zwischen der Bismarckallee, Friedrichstraße und Colombistraße im Stadtteil Altstadt, das Gebiet an der Elsässer Straße im Stadtteil Mooswald und der Bereich Fabrikstraße/Schwarzwaldstraße im Stadtteil Oberau. Gleiches gilt für die Friedrichstraße Nord im Stadtteil Neuburg, das Ganter-Areal im Stadtteil Oberau und die Gehrenstraße im Stadtteil Haslach.
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